Amsterdam moet duidelijke keuzes maken

De gemeente Amsterdam heeft voor de zomer een bouwstop afgekondigd vanwege te verwachten grote financiële problemen bij nog te realiseren ruimtelijke plannen. Inmiddels zijn heel veel lopende en nog te starten plannen beoordeeld op haalbaarheid en wenselijkheid. Nu is het zaak om keuzes te maken om verstandig verder te kunnen met de woningbouwontwikkeling in de stad. Uit de notitie “na de bouwstop ‘verstandig verder’ ” van het gemeentebestuur blijkt enige wankelmoedigheid. Het lijkt er op dat men de kool en de geit wil sparen. Duidelijke keuzes worden niet gemaakt. Concrete voorstellen om de verkoop van woningen te stimuleren ontbreken. Dit laatste is noodzakelijk om ontwikkelaars en investeerders over de streep te trekken om weer te starten met de bouw van nieuwe woningen.

Volgens mij moeten in ieder geval de volgende drie zaken gebeuren:

• Vier jaar lang geen sociale woningbouw opnemen in bouwplannen. Uitgaande van de gebruikelijke 30% sociale huur en een gemiddelde bouwproductie van 2000 woningen per jaar betekent dit 2400 nieuwe sociale huurwoningen minder dan gepland. Dat lijkt veel maar per saldo staan er over vier jaar meer sociale huurwoningen in de stad dan tot nu toe was afgesproken. Dat komt enerzijds door het recent genomen besluit te stoppen met de sloop van duizenden sociale huurwoningen in de westelijke tuinsteden en anderzijds omdat de corporaties de afgelopen jaren duizenden huurwoningen minder hebben verkocht dan overeengekomen was met de gemeente. Het resultaat van deze keuze is dus dat er over vier jaar meer sociale huurwoningen zijn in Amsterdam dan waarmee tot nu toe werd gerekend. Maar vooral financieel gezien is het bijzonder aantrekkelijk om één raadsperiode geen sociale huurwoningen te bouwen maar deze te vervangen door de bouw van (middel)dure huur en koopwoningen. Het mes snijdt dan aan twee kanten. De gemeente krijgt circa 72 miljoen euro aan extra inkomsten omdat de grondopbrengst van een koopwoning zo’n € 30.000 hoger is dan van een sociale huurwoning .Tegelijkertijd besparen de corporaties zo’n 144 miljoen euro omdat zij circa € 60.000 toeleggen op elke nieuwe sociale huurwoning. Over deze financiële ruimte van ruim 200 miljoen moeten het gemeentebestuur en de corporaties afspraken maken om te komen tot noodzakelijke investeringen in de woningbouw (renovatie, transformatie en nieuwbouw) in de bestaande stad.
• IJburg 2 niet aanleggen en Zeeburgereiland wel bebouwen. Het college van burgemeester en wethouders stelt voor om te beginnen met de aanleg van een deel van IJburg 2 en het Zeeburgereiland grotendeels braak te laten liggen. Een onverstandige keuze. Met het plannen maken en bouwrijp maken van het Zeeburgereiland zijn al miljoenen euro’s gemoeid. Nu niet gaan bouwen betekent jaarlijks tonnen, als het geen miljoenen zijn, aan renteverliezen voor misschien wel tien jaar. Aan IJburg 2 is wel getekend maar er is geen land opgespoten. De echte grote kosten moeten, in tegenstelling tot het Zeeburgereiland, nog gemaakt worden. Bovendien is het altijd, maar zeker in tijden van crisis, van groot belang te zorgen dat de bestaande stad op orde blijft of komt. Een kind begrijpt dat het meer voor de hand ligt eerst de geplande woningen op het al bestaande Zeeburgereiland te bouwen en pas daarna aan de uitbreiding van de stad te beginnen.
• Kopersstaking doorbreken en blijven investeren. Veel problemen in de ruimtelijke sector vloeien rechtstreeks voort uit het feit dat er veel minder woningen verkocht worden dan voorheen. Starters kunnen de relatief grote nieuwe woningen niet betalen en doorstromers kopen pas als ze hun huidige woning verkocht hebben. Een patstelling die de gemeente moet en kan doorbreken. Er zijn corporaties die honderden nieuwe onverkochte woningen hebben leeg staan. Daar is zeker 100 miljoen aan investeringsgeld mee gemoeid. Dat betekent dat zij jaarlijks een paar miljoen aan renteverlies lijden en die honderd miljoen niet kunnen inzetten voor nieuwe investeringen want het geld komt pas terug als de woningen zijn verkocht. Het probleem van de onverkochte koopwoningen van corporaties kan eenvoudig opgelost worden door via een zogenaamde gemeentelijke Vangnet NV de woningen te kopen en deze als middeldure huurwoningen te verhuren. Daarmee sla je twee vliegen in één klap: De corporatie is bevrijd van een enorme schuldenlast en kan weer investeren en er komen in één keer honderden huurwoningen met een huur van circa € 800 per maand beschikbaar. Een segment waar veel vraag naar is. Als de huurwoning na verloop van tijd leegkomt kan de gemeente alsnog beslissen de woning opnieuw te verhuren dan wel te verkopen. Een andere actie om de koopwoningmarkt vlot te trekken is het nu eindelijk eens werk maken van het in maatschappelijk gebonden eigendom (mge) verkopen van bestaande en nieuwe huurwoningen. Het principe van mge is simpel: de corporatie (of een marktpartij) verkoopt een woning tienduizenden euro’s onder de gangbare marktprijs. Bij verkoop van de woning moet de eigenaar de woning terugverkopen aan de corporatie. De verkoper krijgt dan de oorspronkelijk betaalde prijs + de helft van de waardestijging terug. Wie niet verkoopt woont zijn leven lang in een goedkope koopwoning.  De gemeente moet er vanaf nu bij de corporaties op aandringen dat zij het afgesproken aantal te verkopen sociale huurwoningen ook op deze manier op de markt brengen. Dat zal er toe leiden dat veel meer betaalbare kleine koopwoningen beschikbaar komen, vooral interessant voor starters en goed voor de doorstroming op de woningmarkt. Om uit het dal van de woningbouwcrisis te komen zal de gemeente het voortouw moeten nemen en anticyclisch moeten blijven investeren. Dat kan door vanaf nu alleen nog te werken aan plannen met een positieve grondexploitatie en een belangrijk deel van de verantwoordelijkheid en risico’s van die plannen bij de stadsdelen te leggen. Die zijn daar nu groot genoeg voor om dat aan te kunnen.