OSO 2.0

Op 1 mei 2010 heb ik mijn bedrijf OSO (OlijStedelijkeOntwikkeling) heropgericht. OSO bestond eerder tot september 2008.  Van september 2008 tot mei 2010 ben ik voorzitter geweest van het Dagelijks Bestuur van stadsdeel Oud-West in Amsterdam. Een fulltime baan die zich niet laat combineren met het hebben van een eigen bedrijf. Per 1 mei jl. is aan de functie van stadsdeelvoorzitter een einde gekomen en ben ik weer begonnen met OSO.  Mijn specialisme is proces- en projectmanagement in stedelijke herstructureringsgebieden waarbij breed maatschappelijk draagvlak nodig is om tot veranderingen te komen.

Lees meer...
Home Columns en toespraken Bouwe heeft zorgen om de bouw,reacties op de reacties
Bouwe heeft zorgen om de bouw,reacties op de reacties Afdrukken E-mail
vrijdag, 18 januari 2008 02:00

Bouwe reageert in een nieuwe column op de reacties op zijn column ‘Bouwe heeft zorgen om de bouw (5)’. Hij doet vijf suggesties om de problemen op de woningmarkt te lijf te gaan.

De feiten en vijf suggesties
Roel ?, Martijn Haanen, Gerhard de Haas, Jochem Floor, Egbert Rozeboom en Piet Miller hebben geregeerd op mijn stukje over de bouwproductie (Bouwe heeft zorgen om de Bouw (5)). Ik ga in op de vragen en opmerkingen die op het onderwerp betrekking hebben. Eerst maar eens wat feiten:

  1. De gemeente dicteert niet de huurprijzen. De huren van niet-geliberaliseerde woningen in heel Nederland worden bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (punten) uit de Huurprijzenwet. De huurverhoging wordt jaarlijks vastgesteld door de regering. Particuliere verhuurders en corporaties hebben enige beleidsvrijheid en kunnen bij mutatie de huren wel of niet (fors) verhogen als de woning tot die tijd onder het maximale huurniveau was verhuurd.
  2. Amsterdam heeft 379.302 woningen (1 jan. 2007).
  3. Amsterdam heeft ca. 252.000 woningen met een huur tot € 510,-- per maand. Het aantal mensen in Amsterdam dat recht heeft op een woning met zo’n huur is ca. 217.000 (ca. 59% van alle huishoudens). Dit is de groep mensen met een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens (maximaal netto ca. € 1950,-- per maand).
  4. Het aantal woningen dat tot de zogenaamde kernvoorraad+ wordt gerekend (sinds 1 juli 2007 is dat met een huur tot € 526,89 per maand) is ca. 252.000 ofwel ca. 67% van de totale voorraad.
  5. Er zijn in Amsterdam ca. 34.500 woningen met een huur boven de € 510,--.
  6. 18.000 van deze woningen hebben een huur hoger dan € 622,-- per maand en vallen onder de vrije sector. Deze woningen moeten tenminste 142 punten hebben. Voor deze woningen geldt het woningwaarderingsstelsel niet meer. De huren zijn vrij en worden dus door de markt bepaald.
  7. Het aantal koopwoningen in Amsterdam is 93.000 ofwel 24,5% van de totale voorraad.

 

Sinds het eind van de jaren tachtig, nu zo’n 20 jaar geleden, is het woningbouwbeleid flink veranderd. Toenmalig wethouder Louis Genet nam met zijn opmerkelijke nota ‘Wonen naar wens’ het woningbouwbeleid op de schop. Sinds die tijd bestaat de bouwproductie voor 70% uit marktwoningen en slechts 30% uit sociale huurwoningen. Die nieuwe sociale huurwoningen zijn overigens aan de dure kant en voor veel mensen alleen te betalen met behulp van een huurtoeslag. Op 1 januari 1987 telde onze stad 22.542 koopwoningen (6,9 % van de voorraad). Twintig jaar later is dat 93.074 (24,5%). Een gemiddelde groei van 3500 koopwoningen per jaar. Het beleid is erop gericht door te groeien naar 40% koopwoningen in de stad. Naast het bouwprogramma van 5000 woningen per jaar (waarvan 1500 sociaal) mogen de corporaties de komende jaren ook nog zo’n 3000 oude sociale huurwoningen verkopen. Omdat er ook flink gesloopt wordt zal het aantal goedkope huurwoningen de komende jaren in rap tempo afnemen en het aantal koopwoningen zal nog flink stijgen. In de reacties wordt wat gestoeid over al dan niet beperkte wereldbeelden en een al dan niet absoluut geloof in de vrije markteconomie versus de sociale staatsaanpak die in Nederland gebruik is. In de vorige regeerperiode heeft minister Dekker geprobeerd alle huren te liberaliseren en de prijsvorming aan de markt over te laten. De succesvolle actie ‘Stop Dekker’ heeft dit heilloze, a-sociale beleidsvoornemen weten te voorkomen. Dekker wilde mensen die de nieuwe, veel hogere, markthuren niet konden betalen dwingen te verhuizen naar een andere, goedkopere, woning. ‘Omzien naar een andere woning’ heette dat in het beleidsjargon. Maar die woningen zouden er dan niet meer zijn of volstrekt onvoldoende. Wie wil zien wat een vrije huurmarkt oplevert moet gaan kijken in Parijs of Londen. Het centrum is daar volstrekt onbetaalbaar. Ook voor de hogere middeninkomens. Gewone arbeiders zitten anderhalf tot twee uur in de metro om bij hun werk in het centrum te komen. De situatie is inmiddels zo ernstig dat in beide steden besloten is enorme aantallen sociale huurwoningen in het centrum te bouwen. Iedereen kent de banlieus. Willen we die segregatie ook in Amsterdam? Ik niet. Er is veel kritiek mogelijk op het Amsterdamse woningbouwbeleid van de afgelopen 94 jaar (zeg maar sinds Wibaut aantrad) maar ik hoor zelden iemand kritiek hebben op de ongedeelde stad die dat heeft opgeleverd. In Amsterdam woont arm en rijk door elkaar en kan je ook met een krappe beurs nog wonen op zeer gewilde plekken. Het wordt wel steeds moeilijker. Dat komt onder andere door de enorme vraag naar koopwoningen binnen de ring. Daar zijn het afgelopen jaar de prijzen geëxplodeerd. Ik betwijfel ten zeerste of tegen deze vraag enig kruid opgewassen is. De liefhebbers van de vrije markteconomie stellen dat het de schuld van de gemeente is dat de koopwoningen onbetaalbaar zijn. Maar in verhouding tot andere grote steden in het buitenland is het prijsniveau in Amsterdam nog steeds laag. Als alles vrijgegeven zou worden zullen de prijzen nog veel verder stijgen en zijn de woningen alleen nog bereikbaar voor de allerrijksten. Als je een gemengde en niet een gesegregeerde stad wil, is dat dus geen oplossing.

Vijf suggesties
Wat dan wel? In ieder geval doorgaan met zoveel mogelijk bouwen. Dat is ook goed voor de doorstroming. Daarom hebben we voor deze raadsperiode ook de voorgenomen bouwproductie opgeschroefd van 16.000 naar 20.000 in vier jaar. En daarom ben ik er ook zo fel op dat die gehaald wordt en baal ik ervan dat het nieuwe college het in het eerste jaar heeft laten versloffen. Gelukkig is die houding nu verleden tijd. Het tweede punt is minder slopen. Je kan wel veel bouwen maar als je veel sloopt voeg je per saldo weinig toe aan de voorraad. Op dit moment voegen we gemiddeld zo’n 2500 woningen per jaar toe. In Nieuw West wordt momenteel veel gesloopt maar uiteindelijk zullen er 11.000 (grotere) woningen meer terugkomen dan er eerst stonden. Desalniettemin ben ik van mening dat we heel kritisch moeten zijn bij de sloopvoornemens en steeds weer moeten bekijken of we ook bij kunnen bouwen (verdichten) zonder eerst te slopen. Ten derde is het van belang door te gaan met het aanpassen van de bestaande voorraad aan de gewijzigde vraag. Zo zal aan het eind van de vernieuwingsaanpak in Nieuw West de sociale voorraad van ca. 90% zijn geslonken naar 45%. Er staan dan veel meer dure huurwoningen en koopwoningen in het gebied. Van groot belang is wel dat we voortdurend opletten of we niet te veel goedkope woningen slopen of verkopen. De vraag naar betaalbare huurwoningen voor starters zal altijd blijven en Amsterdam moet die groep ook kunnen huisvesten. Ten vierde moeten we er alles aan doen om betaalbare koopwoningen te realiseren voor mensen met een laag en middeninkomen. Dat kan door woningen te verkopen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (Zie mijn column hierover) en door MGE-nieuwbouw te realiseren (Zie mijn voorstel hierover). Persoonlijk ben ik geen voorstander van herinvoering van de oude regeling Premie-Koopwoningen, Amsterdamse Middensegment Hypotheek of Startersleningen. Uiteindelijk werkt het prijsopdrijvend en levert het geen voorraad blijvend goedkope koopwoningen op. Het is vooral het spekken van de toevallige kopers die van deze regelingen kunnen profiteren. Maar uiteindelijk verkopen zij de (met overheidssubsidie gekochte) woningen tegen de marktprijs. Om dezelfde reden is het verlagen van de (residuele) grondprijs niet wenselijk. Ten slotte zou het goed zijn als de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft. Uiteraard met een overgangsregeling en voor nieuwe gevallen. Deze onrechtvaardige regeling, hoe meer je verdient des te meer belastingvoordeel heb je, kost de belastingbetaler inmiddels zo’n 10 miljard per jaar. De 50% Nederlanders in een huurhuis betalen hier dus mee aan de vermogensontwikkeling van de 50% Nederlanders in een koophuis. Deze absurde situatie heeft een prijsopdrijvend effect. Het is algemeen bekend dat als de rente stijgt, de huizenprijzen dalen en omgekeerd. Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek betekent de facto hogere rentelasten en zal dus leiden tot een daling van de huizenprijzen.

 
HomeAgendaNieuwsContact