OSO 2.0

Op 1 mei 2010 heb ik mijn bedrijf OSO (OlijStedelijkeOntwikkeling) heropgericht. OSO bestond eerder tot september 2008.  Van september 2008 tot mei 2010 ben ik voorzitter geweest van het Dagelijks Bestuur van stadsdeel Oud-West in Amsterdam. Een fulltime baan die zich niet laat combineren met het hebben van een eigen bedrijf. Per 1 mei jl. is aan de functie van stadsdeelvoorzitter een einde gekomen en ben ik weer begonnen met OSO.  Mijn specialisme is proces- en projectmanagement in stedelijke herstructureringsgebieden waarbij breed maatschappelijk draagvlak nodig is om tot veranderingen te komen.

Lees meer...
Home
Om de kwaliteit en toekomst van het Food Center Amsterdam Afdrukken E-mail
Geschreven door Bouwe Olij, Thijs Reuten en Zati Yurdakul   
maandag, 31 maart 2003 02:00

Vooraf

Het Food Center Amsterdam (FCA), bij de Amsterdammer beter bekend als de centrale markthallen aan de Jan van Galenstraat, bestaat volgend jaar 70 jaar.

Van 1895 tot 1934 was de centrale markt gevestigd in de openlucht aan de Marnixstraat tussen de Clercqstraat en het ATVA-gebouw, ter hoogte van de Looiersgracht. Wie daar nu gaat kijken kan de insteekhavens aan de Singelgracht voor de groenteschuiten nog herkennen in de huidige verkaveling van het buurtje achter de Marnixstraat. Ook de naam Groenmarktkade (verkorting van Groentemarkt) herinnert nog aan die tijd.

Al in 1912 dienden de SDAP-raadsleden Wibaut, De Miranda, Vliegen en Oudegeest een nota in bij B&W met een pleidooi voor een overdekte markt. De situatie aan de Marnixstraat was verre van ideaal. Het verkeer werd ernstig belemmerd en ook voor de tram was er bijna geen doorkomen aan. De organisatie van de markt was gebrekkig en toezicht op de hygiëne was er nauwelijks. De raad besloot in 1913 tot het instellen van een raadscommissie die onderzoek moest doen naar ‘de voorziening der bevolking van Amsterdam met versche levensmiddelen’. Het advies van de commissie luidde dat onverwijld een overdekte markthal voor de groothandel in groente en fruit moest worden opgericht. Het duurde echter tot 1926 voordat de raad akkoord ging met de bouw van een markthal. Pas in 1934 werd de Centrale Markt geopend.

De verplaatsing van de markt ging niet zonder protest. Oudere Amsterdammers kunnen zich de discussies nog wel herinneren. Bijna iedere Amsterdammer was op de hoogte van de verplaatsing want de eigen groenteboer klaagde natuurlijk tegen zijn klanten over de grotere afstand die nu met handkar, bakfiets of paard en wagen afgelegd moest worden tussen winkel en markt. De Centrale Markt was immers, voor die tijd, naar de rand van de stad verplaatst.

De lessen die de PvdA-fractie trekt uit deze korte schets van de geschiedenis is dat wij tijdig met voorstellen moeten komen om de toekomst van het Food Center Amsterdam veilig te stellen; dat tussen idee, besluit en uitvoering vele jaren liggen en ingrijpende voorstellen die geen protesten oproepen zou Amsterdam onwaardig zijn.

Aanleiding

Deze raadsnotitie is een reactie op de ‘Quick Scan Food Center Amsterdam’ (maart 2003) die in opdracht van het college van B&W is geschreven door de Dienst Ruimtelijke Ordening. De Quick Scan is gemaakt naar aanleiding van het door de PvdA-fractie geopperde idee om te onderzoeken of verplaatsing van het Food Center Amsterdam wenselijk en haalbaar is. De PvdA heeft dit voorstel gedaan bij de bespreking van het ontwerp-structuurplan ‘Kiezen voor stedelijkheid’ in de vergadering van de raadscommissie op 30 oktober 2002.

Structuurplan

Het college van B&W heeft het ontwerp-structuurplan naar aanleiding van de bespreking in de raadscommissie van oktober op diverse punten aangepast. In het aangepaste ontwerp werd onder andere voorgesteld voor 1 maart 2003 de haalbaarheid te onderzoeken van verplaatsing van het Food Center. Het aangepaste ontwerp-structuurplan zou besproken worden in de raadscommissie van 8 januari 2003. Die bespreking is niet doorgegaan omdat de wethouder ter plekke aankondigde het deel van het ontwerp-structuurplan dat betrekking had op de periode 2010-2030 uit het plan te halen. De commissie besloot daarop het stuk niet te behandelen in afwachting van een nieuw ontwerp-structuurplan. Ter voorbereiding van de commissievergadering van 8 januari had de PvdA in een persbericht reeds aangekondigd blij te zijn met het onderzoek naar de mogelijkheid van verplaatsing van het Food Center maar de tijd die voor het onderzoek werd uitgetrokken veel te kort te vinden. Voor een degelijk, objectief onderzoek is meer tijd nodig. De PvdA stelde daarom voor de tijd te nemen tot 1 oktober 2003. Er was dan niet alleen meer tijd voor onderzoek maar ook voor het verkrijgen van draagvlak onder de ondernemers voor het ingrijpende voorstel van een mogelijke verplaatsing van het Food Center.

Quick Scan Food Center Amsterdam

Het college van B&W heeft de suggestie van de PvdA om meer tijd te nemen voor een degelijk onderzoek niet gevolgd en heeft in recordtijd een omvangrijke nota geproduceerd. Deze ‘Quick Scan Food Center Amsterdam’ draagt de sporen van de haast. In januari is het onderzoek gestart. Op 4 maart is het concept besproken in een overleggroep en al op 11 maart besloot het college dat verplaatsing van het Food Center te veel geld kost. De totstandkoming van het besluit is onzorgvuldig geweest. Het punt was geagendeerd als actualiteit en daardoor niet op de gebruikelijke ambtelijke wijze voorbereid en van adviezen voorzien. Het college nam zijn besluit op basis van een samenvatting zonder het onderliggende rapport te kennen. Dat kon ook niet want het rapport moest namelijk nog gemaakt worden. Op 24 maart was pas een concept-rapport beschikbaar. Voor zo’n belangrijke beslissing met zulke enorme consequenties voor de toekomstige ontwikkelings-mogelijkheden van het Food Center een onbegrijpelijke en onverantwoorde manier van besluitvorming.

Heeft het Food Center Amsterdam op de huidige plek toekomst?

De PvdA vindt dat eigenlijk de belangrijkste vraag. De voorziening is belangrijk voor de stad en het zou zonde zijn als die verloren zou gaan doordat we te laat aan de toekomst denken. Voor die toekomst zijn bereikbaarheid op lange termijn, investeringsmogelijkheden, uitbreidingsmogelijkheden waardoor ingespeeld kan worden op veranderende vraag en nieuwe trends in de food-markt van belang.

De vraag of het Food Center op de huidige plaats toekomst heeft was niet het uitgangspunt van de Quick Scan. Wat gebeurt er bijvoorbeeld als je niks doet? Wat verwachten de ondernemers eigenlijk van stadsdeel en stad als definitief besloten wordt dat het Food Center op de huidige plaats blijft? Moet er uitgebreid worden rond de huidige locatie? En kan het allemaal wel? Is daar geld voor? Het uitgangspunt voor de Quick Scan was: Is verplaatsing haalbaar en hoe duur is het?

In de Quick Scan is tussen de regels door te lezen dat ondernemers zich zorgen maken over de investerings- en groeimogelijkheden op het huidige terrein aan de Jan van Galenstraat. Ook wordt duidelijk dat bereikbaarheid en een aantal randvoorwaarden, waaronder beveiliging en geslotenheid van het terrein, zwaar wegen.

Wenselijkheid van een nieuwe locatie?

De verplaatsing van 70 jaar geleden was een goed idee. De bereikbaarheid werd voor decennia gegarandeerd en er leek voldoende ruimte voor deze belangrijke functie voor de stad. Niet dat iedereen tevreden was. Zonder auto was het een flink stuk verder naar het nieuwe terrein. Toch was het een verstandig besluit om aan de toekomst van de centrale markt te denken en aan die van de stad.

De vraag of verplaatsing wenselijk is moet eerst beantwoord worden. Dat moet op basis van gedegen en zorgvuldig onderzoek met een vooraf afgesproken procedure, zodat iedereen weet wat er gaat gebeuren. Dat betekent dat er aan het eind van de rit duidelijkheid is, maar ook dat er gezocht wordt naar de beste oplossing. Verplaatsing voorstellen zonder met goede locaties te komen en randvoorwaarden te vervullen die voor de ondernemers belangrijk zijn, is bij voorbaat gedoemd te mislukken. Als vast staat dat verplaatsing wenselijk is en als verplaatsing op basis van harde voorwaarden, een gedegen plan waarin alle betrokken partijen verantwoordelijkheid nemen en naar een goede locatie kan plaatsvinden komt de vraag aan de orde hoeveel je daarvoor over hebt. Als je het niet de moeite waard vindt om de investering te doen weet je dat je risico's loopt op de huidige plek, die op termijn ook flinke gevolgen kunnen hebben. Financiële gevolgen, doordat toch aanpassingen en investeringen nodig zijn en gevolgen voor de centrale marktfunctie, die wellicht een langzame dood zal sterven doordat partijen een veilig heenkomen zoeken.

Bij het vaststellen van de wenselijkheid van de verplaatsing is naast het behoud voor de stad en de levensvatbaarheid (investerings- en groeimogelijkheden) van het Food Center op lange termijn, ook van belang wat de alternatieven zijn. Niks doen brengt risico's met zich mee voor het Food Center, maar blokkeert ook wensen die leven rond de openbaarheid van het gebied en de wig die het terrein slaat tussen twee stedelijke woon- en werkgebieden, Westerpark en Bos en Lommer. Zoals eerder gememoreerd hechten de ondernemers zeer aan een goede beveiliging van het terrein en willen er liever geen openbaar gebied van maken. Het Food Center op de huidige plek levert vroeg of laat weer discussie op over de openbaarheid. Wensen van omwonenden en stadsdeel kunnen moeilijk worden gerealiseerd bij handhaving op de huidige plek. Ook kan de verkeerssituatie in de nabije toekomst tot problemen met bewoners en stadsdeel leiden. Eén ding staat vast: niets doen is het slechtste wat je kunt besluiten.

De PvdA stelt voor een gedegen onderzoek te doen naar de groei- en moderniserings mogelijkheden van het Food Center op de huidige locatie en op alternatieve locaties. Daarbij moet rekening gehouden worden met de sterke synergievoordelen van een geconcentreerde markt met gespecialiseerde bedrijven bijelkaar en met de ligging ten opzichte van de binnenstad. Daarnaast moet de meerwaarde die er voor de stad ontstaat door de realisering van een nieuwe woonwijk met tussen de 2500 en 3000 woningen op de huidige locatie in het onderzoek betrokken worden.

De grondexploitatie

In bijlage H (pag. 85) van de Quick Scan staat de berekening van de globale grondexploitatie. Uit stedenbouwkundig oogpunt en voor de woningbouwproductie is het perspectief van volledige verplaatsing het meest gunstige. Als we er voorlopig van uitgaan dat dit ook geldt voor het Food Center dan is een nadere beschouwing van de kostenberekening van dit perspectief zinvol. Ook om een andere reden is het nodig nader hierop in te gaan. Voor het college van B&W is het hoge tekort op de grondexploitatie namelijk de reden om af te zien van gehele of gedeeltelijke verplaatsing van het Food Center.

Het tekort voor Perspectief 4 (volledige verplaatsing) is berekend op 115 miljoen euro. Bij de berekening heeft de PvdA de volgende vragen en opmerkingen:

Verwervingskosten

Door het Ontwikkelingsbedrijf wordt uitgegaan van een kostenpost van 200 miljoen euro voor verwerving. Het bureau Decisio (bijlage J) heeft op basis van een beperkt aantal gesprekken met ondernemers drie globale schattingen gemaakt van de verwervingskosten. In de minimale variant komen zij op 125 miljoen, in de middenvariant op 210 miljoen en in de maximale variant op 450 miljoen. Dit betekent dat als de verwervingskosten meevallen en niet 200 miljoen maar 125 miljoen zijn, het tekort in één keer met 75 miljoen daalt naar 40 miljoen. Het omgekeerde is uiteraard ook waar; hogere verwervingskosten leiden tot een nog hoger tekort.

Opbrengsten

In het programma wordt 23.000 m2 bvo opgenomen voor bedrijven geïntegreerd in de woningbouw en daarnaast nog eens 30.000 m2 bvo voor bedrijven op bedrijventerreinen. Dat laatste begrijpen wij niet. Het huidige Food Center omvat 100.000 m2 bvo. Het is wat vreemd om voor veel geld eerst alle bedrijven geheel te verplaatsen om vervolgens opnieuw een groot bedrijventerrein te realiseren. Als de 30.000 m2 bedrijventerrein omgezet wordt in woningen levert dit tussen de 7 en 16 miljoen euro meer op.

Het programma rekent met 2300 woningen. 30% daarvan is sociale huur. In de buurten rondom het Food Center staan hoofdzakelijk sociale huurwoningen. Wij willen niet weglopen voor de vraag of in dit specifieke geval voor de gewenste menging van wijken het noodzakelijk is de volledige 30% sociaal op de nieuwe locatie te realiseren. Als in dit geval bijvoorbeeld slechts 10% sociaal gebouwd wordt en de overige 20% wordt omgezet in dure koopwoningen levert dat een meeropbrengst op van ruim 40 miljoen. Allerlei andere varianten die meer op minder opbrengen zijn uiteraard denkbaar. Bovenstaande berekeningen laten zien dat net zo makkelijk het tekort op de grondexploitatie kan omslaan in een overschot. Een horrorscenario is evengoed denkbaar. Stel dat de prijzen op de woningmarkt nog verder zakken en daarmee de grondopbrengsten, de bodemvervuiling blijkt erger dan verwacht en de verwerving gaat het maximale kosten. Dan heb je waarschijnlijk te maken met een onhaalbaar plan. Of dat zo is weten wij niet en het college ook niet. Daarvoor is meer en grondig onderzoek nodig. Een andere mogelijkheid om het tekort voor de gemeente te verlagen is te onderzoeken of vormen van medefinanciering door de betrokken bedrijven of externe partijen haalbaar is. Deze mogelijkheid is in de Quick Scan niet meegenomen (zie pag. 33). In een vervolgonderzoek zou dit wel moeten gebeuren.

De PvdA vindt de globale grondexploitatie van het Ontwikkelingsbedrijf ontoereikend om op basis daarvan te besluiten dat verplaatsing van het Food Center te kostbaar is. De PvdA stelt voor een degelijk en uitgebreid onderzoek te doen naar de kosten van verwerving en naar optimalisatie van de opbrengsten.

De ondernemers

Uit de Quick Scan blijkt onvoldoende of de op het Food Center gevestigde ondernemers bereid en in staat zijn in te spelen op de toekomstverwachtingen. In het rapport van Decisio (bijlage J) wordt slechts terloops opgemerkt dat bij een eventuele verplaatsing een deel van de ondernemers (10%) niet zal mee verhuizen, maar het bedrijf beindigt. Met name oudere ondernemers. Amsterdam en omgeving kan de functie van het Food Center en de daar gevestigde ondernemingen niet missen. Het belang van de stad, van de bedrijven en de werkgelegenheid staan voorop. Om een beter beeld te krijgen van de potenties van de huidige bedrijven verdient het daarom aanbeveling onderzoek te laten doen naar onder andere het vermogen en de winstgevendheid van de eventueel te verplaatsen bedrijven in verband met kosten van desinvesteringen. Ook moet in kaart gebracht worden welke steun en investeringen van de gemeente noodzakelijk zijn om de te verplaatsen bedrijven in staat te stellen met voldoende bedrijfsvermogen het bedrijf voort te kunnen zetten. Tevens moet nagegaan worden welke begeleiding door adviseurs van bijvoorbeeld het Hoofdbedrijfsschap Detailhandel en het MKB noodzakelijk en gewenst is als tot een eventuele verplaatsing besloten wordt. Een dergelijk onderzoek kan wellicht door een organisatie als het Economisch Instituut voor het Midden- en Kleinbedrijf worden uitgevoerd.

De PvdA stelt voor een onafhankelijk economisch onderzoek te doen naar de economische mogelijkheden van de bedrijven op het Food Center om in te spelen op de veranderingen die zich voordoen bij een eventuele verplaatsing.

De alternatieve locaties

In de Quick Scan zijn vijf alternatieve locaties onderzocht. Op basis van de gehanteerde criteria komt men tot de conclusie dat de locaties Vlothaven en Minervahaven geschikt zijn als nieuwe plek voor het Food Center Amsterdam. Wij zijn van mening dat de niet geschikt bevonden locatie Transformatorweg eveneens een interessante optie kan zijn, die nader onderzoek verdient. Dat de locatie Lutkemeerpolder buiten het onderzoek is gehouden verbaast ons. Het betreft hier een omvangrijk bedrijfsterrein dat op korte termijn gerealiseerd kan worden. Aan alle juridisch-planologische voorwaarden is voldaan en het definitieve ontwerp zou in overleg met het Food Center gemaakt kunnen worden. Op het eerste gezicht is het nadeel van de locatie de ligging aan de uiterste westrand van de stad. Wie echter de notitie van Cap Gemini (bijlage J in de Quick Scan) leest ziet dat daarin de conclusie wordt getrokken dat om te kunnen voldoen aan de veranderingen in de markt en de veranderingen in de vraag van de consument het Food Center een omslag moet maken van groothandelsmarkt naar het verstrekken van food-service en convienence-food. Specialistische bedrijven in convenience-food en bedrijven gespecialiseerd in het toeleveren van voedingsmiddelen aan horeca en levensmiddelenwinkels hebben groeimogelijkheden. Minder relevant voor het Food Center in de toekomst zijn functies als langdurige opslag van droge levensmiddelen, opslag voor diepvriesproducten en een grootschalig abattoir. Deze functies kunnen buiten de stad plaatsvinden. Dit betekent dat de laatst genoemde functies heel goed een plek zouden kunnen krijgen op een locatie als de Lutkemeerpolder, die nu al goed maar in de toekomst nog beter bereikbaar zal zijn, en dat een Food Center met bedrijven gespecialiseerd in food-service en convenience-food bij elkaar op een minder grote locatie dichtbij de binnenstad gerealiseerd kan worden. Deze optie is in de Quick Scan niet meegenomen maar verdient ons inziens nader onderzoek.

De PvdA stelt voor dat behalve naar de Vlothaven en Minervahaven ook aanvullend onderzoek wordt gedaan naar de haalbaarheid van de locatie Transformatorweg en de locatie Lutkemeerpolder. Daarbij dienen de conclusies betrokken te worden uit de notitie van Cap Gemini (bijlage J in de Quick Scan) met betrekking tot de toekomstige veranderingen in de food-markt.

Ten slotte

De PvdA is de discussie over een mogelijke verplaatsing van het Food Center gestart omdat een andere locatie wellicht beter groei- en moderniseringskansen biedt voor de toekomst dan de huidige locatie. Wij twijfelen aan de auto-bereikbaarheid op de middellange termijn van de huidige plek. En wij vinden het van belang dat bij een eventuele verplaatsing een woningbouwlocatie ontstaat voor tussen de 2500 en 3000 woningen. Daarbij vindt tevens een stedenbouwkundige verbetering plaats voor de stad omdat de stadsdelen Bos en Lommer en Westerpark aan elkaar gehecht worden in plaats van door een enclave van elkaar gescheiden.

De PvdA heeft zich vanaf het begin gerealiseerd hoe ingrijpend en emotioneel voor veel betrokkenen alleen al het idee is van een eventuele verplaatsing. Wij hebben daarom steeds met zoveel mogelijk betrokkenen in alle openheid gediscussieerd over de voor- en nadelen van verplaatsing. Wij vinden het Food Center een fantastische voorziening voor de stad. Op het terrein werken enthousiaste ondernemers goed met elkaar samen. Wij zijn er trots op dat Amsterdam zo’n uniek Food Center heeft. Dit mag nooit verloren gaan. Het gaat ons er om te onderzoeken hoe de kwaliteit en toekomst van het Food Center Amsterdam het best gewaarborgd kan worden. Dat kan zijn op de huidige locatie of elders.

Wij zijn deze notitie begonnen met een verwijzing naar de geschiedenis van de totstandkoming van de centrale markt. Tussen idee en realisering lagen 22 jaar. Ook nu loopt de discussie over de toekomst van het Food Center al weer sinds 1994, dus bijna 10 jaar (zie bijlage B pag. 53 van de Quick Scan). De PvdA vraagt in deze notitie om aanvullend onderzoek. Dat is riskant. Het kan allemaal nog langer gaan duren. Wij vinden het in dit geval echter onverantwoord en niet mogelijk om op basis van het beschikbare materiaal nu een verantwoorde keuze te maken over de toekomst van het Food Center. Wij weten dat sommige ondernemers voor belangrijke investeringsbeslissingen staan en wij beseffen ook dat voor alle ondernemers de voortdurende onzekerheid over de toekomst van het Food Center vreselijk vervelend is. Het aanvullend onderzoek moet daarom binnen een half jaar plaatsvinden en definitieve besluitvorming over de toekomst van het Food Center voor het einde van dit jaar.

De PvdA stelt voor de in deze notitie genoemde aanvullende onderzoeken en eventuele andere onderzoeken het komende half jaar uit te voeren en nog in 2003 in de gemeenteraad een besluit te nemen over de toekomst van het Food Center Amsterdam.

 
HomeAgendaNieuwsContact